三位一體，潛力無限-- 墨爾本房地產(chǎn)市場中長期宏觀市場分析

　　過去的四年里面，墨爾本房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一場如同神話般的變遷。不論是從中等房價(jià)的變化，還是從地價(jià)的升值，一切的一切都發(fā)生在四年里面。有房地產(chǎn)代理商感嘆說：“僅僅相隔18個(gè)月，你不可能以現(xiàn)價(jià)一半的價(jià)格買到同樣的房子了。”還有的開發(fā)商說：“四年前要買到一塊1200平方米的可開發(fā)的土地（可以造4棟連體公寓）是一件很容易的事，現(xiàn)在如果能買到一塊600平方米的可開發(fā)的土地就足以讓人很開心了。”

　　微觀的決策總是建立于宏觀的走勢基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)市場也不例外。縱覽整個(gè)澳大利亞墨爾本房地產(chǎn)市場，我們驚喜的發(fā)現(xiàn)未來的十年里，由均衡健康的人口增長、持續(xù)堅(jiān)挺的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、以及正確有效的政策引導(dǎo)這三個(gè)宏觀因素所組成的，三位一體的穩(wěn)定的宏觀平臺(tái)已經(jīng)形成。預(yù)示著未來十年里，墨爾本將會(huì)成為一個(gè)適合工作、生活以及投資的最佳的選擇。均衡健康的人口增長。

　　根據(jù)維多利亞州建設(shè)部的預(yù)測，在未來的十年里，墨爾本市的人口將會(huì)凈增長280，000 - 300，000，這些人口的組成，主要分成三大部分：海外新移民凈增長170，000；國內(nèi)州際凈流出55，000；自然凈增長（出生人口減死亡人口）164，000。280，000人口的增長會(huì)帶來房地產(chǎn)業(yè)怎樣的影響呢？讓我們來看一看下表的分析：

　　墨爾本未來十年建筑投資費(fèi)用的預(yù)測

　　 建筑類型 　　　　　　　　　　　建筑數(shù)量 　　　　　　　　建筑費(fèi)用

　　新建民用住宅 　　　　　　　　　220，000套 　　　　　　　400億澳幣

　　其他民用住宅（擴(kuò)建、修葺等） 　　　　　　　　　　　　　　100億澳幣 　

　　大型區(qū)域性購物中心 　　　　　　1個(gè) 　　　　　　　　　　　6千萬澳幣

　　中小型區(qū)域性購物中心 　　　　　6個(gè) 　　　　　　　　　　　1億7千萬澳幣

　　小型零售商店 　　　　　　　　　12間 　　　　　　　　　　6千萬澳幣

　　護(hù)理中心 　　　　　　　　　　　4，500個(gè)床位 　　　　　　3億澳幣

　　綜合性醫(yī)院 　　　　　　　　　　1，150個(gè)床位 　　　　　　2億3千萬澳幣

　　小學(xué) 　　　　　　　　　　　　　30所 　　　　　　　　　　1億2千萬澳幣

　　中學(xué) 　　　　　　　　　　　　　20所 　　　　　　　　　　2億澳幣 　

　　加油站 　　　　　　　　　　　　75個(gè) 　　　　　　　　　　7千5百萬澳幣

　　上表中所列出的5百億澳幣（民用住宅）建筑費(fèi)用的預(yù)測僅僅是針對(duì)280，000人口增長的直接需求的假設(shè)。隨著這些民用住宅的增加，其他的工業(yè)和商業(yè)以及許多基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)也是勢在必行。根據(jù)建設(shè)部的預(yù)計(jì)，需要附加5百億澳幣的投資（3百億用于工業(yè)和商業(yè)，2百億用于基礎(chǔ)配套設(shè)施）。

　　根據(jù)上述分析，我們可以看到，以平均每年50億澳幣的建筑費(fèi)用投資來計(jì)算，不考慮更大范圍的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，在未來的10年里面，尤其是在新建民用住宅的領(lǐng)域里，其發(fā)展趨勢將與過去4年里面的形式相同，認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，將會(huì)使投資商和開發(fā)商將決策的重點(diǎn)從降低風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樽畲蠓秶倪M(jìn)行投資活動(dòng)。

　　墨爾本持續(xù)堅(jiān)挺的經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　墨爾本市是一個(gè)同時(shí)具有維多利亞時(shí)期古老的文化氣息，和現(xiàn)代高科技文明的充滿活力的都市。走在墨爾本市市區(qū)的街頭，你能感受到古老文化建筑的堅(jiān)實(shí)；維多利亞政府明文規(guī)定：墨爾本市具有維多利亞風(fēng)格的建筑物是文化遺產(chǎn)，任何人不得擅自拆毀、改變其原來的建筑風(fēng)格。走進(jìn)風(fēng)格迥異的大小商店，你能感受到現(xiàn)代科技文明的沖擊；3G, Nike, Macintosh等等世界上最新科技產(chǎn)品在這里一覽無余。

　　墨爾本未來十年的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將會(huì)憑借其高質(zhì)量的基礎(chǔ)設(shè)施的支持，多民族的文化科技的交流，而形成一個(gè)可以預(yù)見的持續(xù)增長的趨勢。與此同時(shí)，一些大型的賽事將會(huì)為墨爾本增添更多的發(fā)展空間和機(jī)會(huì)。2006年，澳大利亞聯(lián)邦運(yùn)動(dòng)賽事（Commonwealth Games）將會(huì)在墨爾本舉行。

　　正確有效的政策引導(dǎo)

　　維多利亞政府對(duì)于未來十年里，墨爾本市的建筑和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展制定了一系列的計(jì)劃綱要。這一系列的計(jì)劃包括，重新開發(fā)、更替墨爾本市現(xiàn)已存在的公共房屋建設(shè)，以加快墨爾本市中心到Geelong, Ballarat, Bendigo 和 Traralgon等臨近城鎮(zhèn)鐵路營運(yùn)的速度。這一計(jì)劃的實(shí)施，將會(huì)導(dǎo)致原來居住于公共房屋的居民對(duì)中低檔住房的需求增加。 此外，根據(jù)維多利亞州稅收辦公室最近的新聞發(fā)布，維多利亞省將提高對(duì)房屋買賣中所應(yīng)收的印花稅的減免額度，這無異于給了墨爾本市中低檔住房購買者更大的購買空間，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　承前文所述，墨爾本市的房地產(chǎn)業(yè)由“均衡健康的人口增長”、“持續(xù)堅(jiān)挺的經(jīng)濟(jì)發(fā)展”、以及“正確有效的政策引導(dǎo)”這三位一體的宏觀發(fā)展平臺(tái)的支撐之下，其獲利空間巨大，發(fā)展?jié)摿o限。